Инструменты инвестора для контроля строительства

В строительстве необходимо разделять понятия инвестора и заказчика. Если у заказчика функция строительного контроля предусмотрена законодательством и служит, в том числе, для минимизации рисков, то какие инструменты есть у инвестора?

Заказчик или инвестор — на чьей стороне закон?

В сфере строительства заказчик — это юрлицо, которое нанимает проектировщиков, изыскателей, поставщиков, подрядчиков, а также формирует или нанимает со стороны службу строительного контроля. Он же получает необходимые разрешения, технические условия и допуски. И это же лицо несёт ответственность за соблюдение технологии и правил безопасности при проведении строительных работ, а в дальнейшем осуществляет пусконаладочные работы и получает разрешение на ввод эксплуатацию законченных объектов и потом уже передаёт эксплуатирующей организации. 

В строительстве понятие заказчика — это определённый Градостроительным кодексом и целым рядом нормативных актов субъект с чётко обозначенными функциями, правами и обязанностями. Частью ответственности заказчика является строительный контроль, который он может проводить своими силами, а может передать сторонней организации. При этом стройконтроль — не только обязанность, но инструмент заказчика для минимизации рисков.

По сложившейся практике, заказчик строительства практически всегда является либо инвестором строительства, либо юридическим лицом, аффилированным с инвестором. Но существуют и исключения, когда финансирование строительства объекта ведётся сразу несколькими партнёрами, а заказчиком выступает либо один из них, либо специально созданное для этого юрлицо. Таким образом, если заказчик — это в большинстве случаев инвестор, то инвестор далеко не всегда является заказчиком. А ведь инвесторы, в том числе миноритарные, не меньше заказчиков заинтересованы в том, чтобы контролировать ход строительства объекта, в который они вложили деньги. Когда заказчик сформировал свою службу строительного контроля либо привлёк к строительному контролю ту организацию, которая не пользуется достаточным уровнем доверия со стороны инвестора, какие инструменты есть у инвесторов?

Чем вы рискуете, инвестируя в строительство?

Общемировая практика рисков показывает, что наиболее вероятным и наиболее критичным риском является перерасход, который, к примеру, на объектах транспорта и инфраструктуры по оценкам экспертов достигает 200% от первоначальной сметы. В этом вопросе инвестор может слепо довериться заказчику, а может взять инициативу в свои руки и поручить контроль за соблюдением бюджета и целевым расходованием средств сторонней организации и таким образом своевременно получать информацию о превышении бюджета, а также гарантировать, что деньги, которые он вкладывает в строительство, используются именно на этот объект, а не направляются заказчиком на выполнение других обязательств. Второе, в чем инвестор хочет быть наверняка уверенным, в том, что подрядчики не завышают объемы строительно-монтажных работ. В данном случае инвестору нужно не только финансовое, но и количественное подтверждение выполняемых объемов работ.

Не менее значимым фактором является временной. Возврат вложенных средств для инвестора начинается в тот момент, когда заканчивается строительство и объект вводится эксплуатацию. Если этот момент наступает позже, то и возврат средств сдвигается на неопределённый срок. Привлечение сторонних надзорных компаний позволяет держать руку на пульсе и не допустить необоснованного переноса сроков.

И третье — необходимо обеспечить соблюдение технологий строительства, заданного уровня качества работ и применяемых материалов, и соответствие всех операций на стройплощадке требованиям нормативных актов, применимых стандартов, норм и правил. Иначе у инвестора возникает риск того, что объект не будет принят госкомиссией в эксплуатацию либо после ввода в эксплуатацию будут выявлены какие-либо дефекты.

Как это работает?

Зачастую заказчик либо сам формирует службу строительного контроля, либо привлекает к строительному контролю стороннюю организацию. Инвестор тем не менее может привлечь независимую компанию для осуществления надзора. Надзор со стороны инвестора является облегчённым вариантом строительного контроля, который не требует постоянного присутствия на объекте. 

Лайфхак:

Если в роли органа строительного контроля для заказчика выступает сторонняя компания, и она пользуется доверием у инвестора (например, выбрана инвестором), то дополнительная услуга Project Finance Survey, как правило, оказывается бесплатно. Это хорошее решение для заинтересованных инвесторов, когда они не отдают на откуп службе заказчика выбор организации для осуществления строительного контроля, а сами согласовывают либо предъявляют какие-либо квалификационные требования. 

В этом случае на периодической основе контролирующая компания проводит выезды на объект и проверяет освоенные объемы строительно-монтажных работ, проверяет документацию подрядчиков, проводит работу с заказчиком строительства и выдает отчёт о состоянии строительства инвестору. И обязательно на ежемесячной основе при закрытии отчётной документации подрядчиками форм КС-2, КС-3, КС-6 такая группа надзора со стороны инвестора контролирует соответствие заявляемых объёмов работ и предъявляемых к оплате сумм тому физическому освоению, которое существует на строительных площадках.

Другими словами, предоставляет инвестору подтверждение, что эти объёмы являются обоснованными, а эти объёмы выражаются уже теперь не только в физике, не только в метрах, кубометрах и штуках, но и в деньгах. В этом случае у инвестора есть возможность вовремя среагировать — ещё до того, как деньги потрачены.

Советы по составлению техзадания

Хотя есть типовые техзадания на финансово-технический мониторинг строительства, объект объекту рознь — по объему, темпам строительства и даже организации работ. Когда на площадке работает один генподрядчик, который выполняет весь объём своими силами, — это одна история. Когда генподрядчик привлекает много субподрядчиков, это чуть более сложные процессы. Когда генподрядчик фактически не выделен, и заказчик взаимодействует с несколькими подрядчиками напрямую, необходимо получать данные от каждого из них, что делает осуществление контроля ещё более трудоёмким.

Нужно понимать, что сложность техзадания прямо пропорциональна стоимости услуги. У крупных банков финансово-технический контроль широко применяется, и у них зачастую уже сложилось своё видение этой системы: форма подачи информации и её перечень, объём отчётности, её виды, периодичность и так далее. 
Для инвесторов, у которых нет сложившихся требований, задание разрабатывается применительно к конкретному объекту. При этом инвестор должен выбирать и соотносить это с теми затратами, которые он готов понести. Чем выше периодичность проверок, чем выше глубина этих проверок, тем больший ресурс требуется для их проведения, тем выше цена услуги. И наоборот.

Но слишком редкая периодичность проверок (например, реже раза в квартал) может негативно сказаться на их качестве и объективности отчётов. Как и содержание отчётов, периодичность проверок должна определяться индивидуально и сильно зависит от особенностей объекта. Представьте строительство газопровода, которое ведётся одновременно на нескольких участках, сильно удаленных друг от друга. И ведётся оно интенсивно, допустим, в две-три смены. Если проводить там инспекции реже раза в месяц, у вас не получится осуществлять должный контроль. Альтернативно, в качестве сравнения, возьмём небольшой логистический комплекс, который строится неторопливо, подрядчик работает пять дней в неделю по восемь часов в день. Интенсивность строительства крайне низка. Такой объект достаточно контролировать раз в квартал. 

В составлении задания на контроль инвестора нет универсального решения, но среднестатистически для качественного контроля строительства необходима ежемесячная финансовая (камеральная) отчётность и ежеквартальная выездная.